Chị Hằng có hai lựa chọn cho quán cafe đầu tiên. Một mặt bằng mặt tiền đường lớn, ngang 4 mét, giá thuê 45 triệu mỗi tháng. Một căn nhà trong hẻm xe hơi cách đó 150 mét, rộng gần gấp đôi, giá 18 triệu. Ai cũng khuyên chị lấy mặt tiền vì "kinh doanh là phải thấy". Chị suýt ký.
Cuối cùng chị ngồi tính lại bằng giấy bút, và kết quả không giống lời khuyên. Bài này đi qua cách tính đó. Không có đáp án chung cho mọi quán, nhưng có một cách đặt câu hỏi giúp hai lựa chọn so được với nhau.
Mặt tiền trả tiền cho cái gì
Tiền thuê mặt tiền cao hơn vì nó bán cho bạn một thứ: người đi ngang nhìn thấy quán mà không cần ai giới thiệu. Với một số loại hình, thứ đó quyết định gần hết doanh thu. Quán cafe mang đi, tiệm bánh mì, cửa hàng tiện lợi, tiệm thuốc, tiệm điện thoại sống nhờ khách ghé ngang, mua nhanh rồi đi. Đặt những quán này vào hẻm là tự cắt nguồn khách lớn nhất.
Nhưng mặt tiền cũng có cái giá ngoài tiền thuê. Đường lớn thường khó dừng xe, nhất là giờ cao điểm. Khách ngồi lâu sợ ồn và bụi. Có đoạn đường đông xe nhưng xe chạy nhanh, người ta nhìn thấy quán mà không kịp ghé. Một mặt tiền "đông" chưa chắc là một mặt tiền "bán được".
Trong hẻm trả tiền cho cái gì
Mặt bằng trong hẻm rẻ hơn, rộng hơn, yên hơn. Khách tới đây vì đã biết quán, vì bạn bè rủ, vì thấy trên mạng, hay vì sống ngay trong khu đó. Quán sống được ở hẻm thường là quán có lý do để người ta tìm tới: không gian ngồi lâu, món đặc trưng, giá mềm cho khách quen trong khu, hoặc bán chủ yếu qua app giao hàng.
Đổi lại, quán trong hẻm phải tự kéo khách. Tiền tiết kiệm từ tiền thuê phải chuyển một phần sang việc làm cho người ta biết tới: bảng chỉ đường ở đầu hẻm, Google Maps, fanpage, khuyến mãi những tháng đầu. Nếu tính tiền thuê rẻ mà quên phần này, quán hẻm sẽ rẻ mà vắng.
Đặt hai lựa chọn lên cùng một bàn cân
Cách so đơn giản nhất là hỏi: mỗi tháng mình cần bán thêm bao nhiêu để trả phần tiền thuê chênh lệch? Lấy chênh lệch tiền thuê chia cho phần lãi gộp còn lại trên mỗi đồng doanh thu.
Trong ví dụ của chị Hằng, chênh lệch là 27 triệu. Quán cafe của chị dự tính lãi gộp khoảng 60% sau nguyên liệu. Vậy mặt tiền phải đem về thêm khoảng 45 triệu doanh thu mỗi tháng so với quán hẻm, tức chừng 1,5 triệu mỗi ngày, chỉ để hòa phần tiền thuê. Với ly cafe trung bình 30 nghìn, đó là thêm khoảng 50 ly mỗi ngày.
Câu hỏi lúc này rất cụ thể: mặt tiền đó có mang thêm 50 ly mỗi ngày không? Nếu quán bán mang đi, ngay đường đi làm, có chỗ dừng xe, câu trả lời có thể là có, và còn hơn. Nếu quán muốn khách ngồi lâu, làm việc, hẹn hò, thì 50 ly thêm từ người đi ngang là khó, và quán hẻm rộng hơn có khi bán được nhiều hơn.
Đừng hỏi mặt tiền có đông hơn không. Hãy hỏi nó có đem thêm đủ số ly để trả phần tiền thuê chênh lệch không.
Những hẻm đáng tiền và những hẻm nên tránh
Không phải hẻm nào cũng như nhau. Hẻm xe hơi vào được, thông ra hai đường, có nhiều nhà ở hai bên là hẻm có dòng người riêng. Hẻm cụt, sâu, phải rẽ hai ba lần mới tới, xe máy đậu khó, thì gần như chỉ còn khách quen và khách app.
Mấy dấu hiệu tốt: đầu hẻm có tiệm khác đang bán ổn, hẻm có trường học, chung cư mini hay văn phòng nhỏ, buổi tối vẫn sáng đèn. Mấy dấu hiệu nên dè chừng: nhiều căn treo bảng cho thuê lâu ngày, hẻm hay ngập khi mưa, đầu hẻm không cho đặt bảng hiệu.
Hỏi chủ nhà có cho đặt bảng chỉ đường ở đầu hẻm không, và hỏi luôn những hộ ở đầu hẻm. Một tấm bảng nhỏ đúng chỗ có khi đáng giá bằng vài tháng quảng cáo.
Mặt tiền hẻm: lựa chọn ở giữa
Nhiều người bỏ qua loại mặt bằng nằm ở đầu hẻm lớn, nhìn ra đường chính hoặc nằm ngay góc. Giá thuê thường thấp hơn mặt tiền đường chính khá nhiều, nhưng vẫn được người đi ngang nhìn thấy, dừng xe lại dễ hơn. Với quán ăn sáng, quán cơm văn phòng, tiệm tạp hóa, đây hay là chỗ cân bằng tốt giữa tiền thuê và lượng khách.
Điều cần kiểm tra là góc đó có bị che không: cây lớn, trụ điện, xe đậu thường xuyên, hay bảng hiệu nhà bên. Đứng từ hai hướng xe chạy tới, nhìn xem quán có hiện ra trước khi xe chạy ngang không.
Khi nhận sang, hãy hỏi doanh thu theo nguồn
Nếu đang xem một quán có sẵn để nhận sang, đừng chỉ hỏi doanh thu tổng. Hỏi phần nào đến từ khách đi ngang, phần nào từ khách quen, phần nào từ app. Quán mặt tiền mà phần lớn doanh thu đến từ app là quán đang trả tiền thuê mặt tiền cho một lợi thế nó không dùng. Quán hẻm mà khách ngồi kín buổi tối là quán đã có tệp khách riêng, đáng giá hơn vẻ ngoài của nó.
Đọc thêm cách kiểm tra số liệu trong bài 5 cách kiểm tra doanh thu thật, và cách tính tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu trong bài tiền thuê bao nhiêu là vừa.
Chị Hằng chọn gì
Chị chọn căn trong hẻm, vì quán của chị là quán ngồi lâu, có sân nhỏ, và khu đó nhiều văn phòng nhỏ quanh hẻm. Chị dành khoảng 10 triệu mỗi tháng trong ba tháng đầu để làm bảng chỉ đường, chạy quảng cáo quanh bán kính 2 km và khuyến mãi cho khách đầu tiên. Tính ra vẫn rẻ hơn mặt tiền gần 17 triệu mỗi tháng.
Nếu chị mở quán cafe mang đi, câu trả lời có lẽ đã ngược lại. Đó là lý do không nên chọn theo câu "kinh doanh là phải thấy", mà theo cách quán của mình kiếm tiền.
Mang tờ này theo khi đi xem mặt bằng
- Quán của mình sống nhờ khách đi ngang hay khách tìm tới?
- Đã tính doanh thu cần thêm để trả tiền thuê chênh lệch
- Đã đứng đếm người dừng lại giờ cao điểm
- Mặt tiền có chỗ dừng xe, không bị che khuất
- Hẻm xe hơi, thông, không ngập, có dòng người riêng
- Được đặt bảng chỉ đường ở đầu hẻm
- Có ngân sách kéo khách cho quán hẻm ba tháng đầu
Đang tìm mặt bằng? Xem mặt bằng đang cho thuê và cần sang trên Sang Quán, và đọc thêm vị trí quán theo từng tệp khách.
