Tiền thuê bao nhiêu là vừa? Cách tính để mặt bằng không ăn hết lãi

Khi đi xem quán, người ta hay hỏi tiền thuê bao nhiêu rồi gật gù: 25 triệu một tháng, cũng được. Nhưng 25 triệu là nhiều hay ít thì không tự nó trả lời được. Với một quán bán 150 triệu mỗi tháng, đó là con số dễ thở. Với một quán bán 90 triệu, đó là con số đủ để quán lỗ dù lúc nào cũng có khách.

Cách đánh giá tiền thuê đúng là đặt nó bên cạnh doanh thu. Bài này chỉ cách tính, các vùng an toàn, và những khoản tiền thuê ẩn mà hợp đồng hay giấu trong vài dòng nhỏ.

Một phép chia đơn giản

Tỷ lệ thuê = Tiền thuê mỗi tháng ÷ Doanh thu mỗi tháng × 100%

Ví dụ quán thuê 25 triệu, doanh thu 150 triệu thì tỷ lệ thuê là khoảng 16,7%. Cùng tiền thuê đó nhưng doanh thu chỉ 90 triệu thì tỷ lệ là 27,8%. Cùng một căn nhà, cùng một giá thuê, nhưng một quán sống được và một quán rất khó sống.

Lý do nằm ở chỗ tiền thuê là khoản cố định. Bán ít hay bán nhiều, cuối tháng vẫn phải trả đủ. Khi doanh thu giảm, nguyên liệu giảm theo, nhưng tiền thuê thì không, nên nó ăn ngày càng nhiều vào phần lời.

Thước đo vẽ tay chia bốn vùng tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu — Bốn vùng tham khảo. Quán có lãi gộp cao chịu được vùng cao hơn một chút.

Bao nhiêu là an toàn

Không có con số luật nào quy định, nhưng người làm quán lâu năm thường dùng mấy mốc này để tự kiểm tra:

Dưới 15% là thoải mái. Quán còn dư sức trả lương, chịu được tháng bán chậm. 15 đến 20% là ổn với phần lớn quán cafe, trà sữa. 20 đến 25% là căng, chỉ một tháng vắng khách là phải bù tiền túi. Trên 25% thì gần như quán đang làm cho chủ nhà, đông mấy cũng khó lời.

Một cách nhìn khác là so tiền thuê với lãi gộp. Ví dụ doanh thu 150 triệu, lãi gộp sau nguyên liệu 65% là 97,5 triệu. Tiền thuê 25 triệu đã lấy đi hơn một phần tư số đó, trước khi trả đồng lương nào.

Doanh thu tối thiểu cho một mặt bằng

Bài toán ngược hữu ích hơn khi bạn đang đứng trước một mặt bằng và chưa biết quán sẽ bán được bao nhiêu.

Doanh thu cần có = Tiền thuê ÷ 0,15

Mặt bằng 25 triệu thì quán cần bán khoảng 166,7 triệu mỗi tháng để tiền thuê chỉ chiếm 15%. Tức là hơn 5,5 triệu mỗi ngày. Nếu tính ra số ly, số phần ăn mỗi ngày thấy không thực tế với vị trí đó, thì giá thuê đang cao so với quán bạn định làm.

Thử với con số của quán bạn đang xem:

Tiền thuê không chỉ là con số trên hợp đồng

Nhiều hợp đồng thuê có những khoản đi kèm làm tiền thuê thật cao hơn con số được nói ra. Khi tính tỷ lệ, hãy cộng đủ:

Tăng giá định kỳ. Hợp đồng thường có điều khoản tăng giá sau một hoặc hai năm. Ví dụ mỗi năm tăng 10% thì 25 triệu năm nay thành 30,25 triệu sau hai năm. Quán đang ở vùng ổn có thể trượt sang vùng căng mà không bán ít đi đồng nào.

Thuế và phí. Có hợp đồng ghi bên thuê chịu luôn thuế cho thuê nhà của chủ nhà, hoặc phí quản lý, phí rác, phí giữ xe. Đọc kỹ từng dòng.

Tiền cọc nằm im. Cọc hai đến ba tháng không mất, nhưng là tiền không quay vòng được. Với quán vốn mỏng, khoản này đáng kể.

Quán ở vùng ổn hôm nay có thể trượt sang vùng căng sau hai năm mà không bán ít đi đồng nào. Chỉ vì một dòng tăng giá trong hợp đồng.

Khi nào trả cao vẫn đáng

Mặt bằng đắt không phải lúc nào cũng sai. Một góc ngã tư đông người tự làm quảng cáo cho quán, bạn bớt được tiền chạy quảng cáo, bớt phụ thuộc app giao hàng. Khi so hai mặt bằng, hãy cộng tiền thuê với chi phí kéo khách. Mặt bằng hẻm rẻ hơn 10 triệu nhưng phải bán qua app nhiều, trả phí app nhiều, có khi lại đắt hơn. Đọc thêm về phí app giao hàng và cách xem mặt bằng.

Ngược lại, một quán đang rao sang với tỷ lệ thuê trên 25% thì giá sang nên thấp, vì người nhận sẽ phải gánh một mặt bằng khó lời. Đó là lý lẽ tốt khi thương lượng.

Kiểm tra trước khi nhận mặt bằng

Tiền thuê và hợp đồng thuê

Tính tỷ lệ thuê trên doanh thu thật, không phải doanh thu người sang nói
Hỏi điều khoản tăng giá: bao lâu tăng một lần, tăng bao nhiêu
Hỏi ai chịu thuế cho thuê, phí quản lý, phí rác
Tính lại tỷ lệ với giá thuê sau lần tăng tiếp theo
So tiền thuê cộng chi phí kéo khách giữa các mặt bằng
Tỷ lệ trên 25% thì dùng làm lý do trả giá sang

Doanh thu dùng để tính phải là doanh thu thật. Xem 5 cách kiểm tra doanh thu thật trước khi tin vào bất kỳ tỷ lệ nào.

Bài viết mang tính tham khảo. Với giao dịch giá trị lớn, nên hỏi ý kiến luật sư hoặc người có chuyên môn.