Phần lớn người thuê mặt bằng đọc kỹ đúng một dòng trong hợp đồng: giá thuê. Những dòng còn lại được lướt qua vì "mẫu chung mà". Rồi tới năm thứ hai, chủ nhà tăng giá 20% vì hợp đồng có câu "giá thuê điều chỉnh theo thị trường". Hoặc tới lúc muốn sang quán, mới biết hợp đồng cấm cho thuê lại.
Dù bạn thuê mặt bằng mới hay ký lại hợp đồng với chủ nhà khi nhận sang quán, có chín điều khoản đáng đọc chậm. Mỗi điều khoản dưới đây kèm câu nên viết vào cho rõ.
1. Thời hạn và quyền gia hạn
Quán cần thời gian để hoàn vốn. Nếu vốn bỏ ra cần 24 tháng mới về, hợp đồng 12 tháng là đặt cược toàn bộ vào thiện chí của chủ nhà. Cố gắng ký ít nhất bằng thời gian hoàn vốn cộng thêm một khoảng, và có điều khoản ưu tiên gia hạn: bên thuê được quyền gia hạn thêm một kỳ nếu báo trước một thời hạn nhất định.
2. Tăng giá
Câu "điều chỉnh theo thị trường" là câu mở ra mọi khả năng. Thay bằng con số: giá cố định trong hai năm đầu, sau đó tăng không quá một tỷ lệ cụ thể mỗi năm hoặc mỗi kỳ. Ghi luôn thời điểm tăng. Như vậy bạn tính được chi phí cho cả thời gian thuê.
3. Tiền cọc và điều kiện trả cọc
Cọc thường từ hai đến sáu tháng tiền thuê. Ghi rõ cọc được trả lại khi nào, trong bao nhiêu ngày, và những trường hợp chủ nhà được trừ cọc (nợ tiền thuê, hư hỏng ngoài hao mòn thông thường). Nếu nhận sang quán, ghi rõ cọc cũ của người sang được xử lý thế nào: chuyển sang tên bạn hay người sang nhận lại.
4. Ai sửa cái gì
Đây là chỗ hay cãi nhau nhất. Tách ra hai nhóm: hư hỏng kết cấu, mái, tường, đường nước chính, điện tổng là phần chủ nhà; hư hỏng do sử dụng như thiết bị của quán, đồ đạc tự lắp là phần bên thuê. Ghi luôn thời hạn chủ nhà phải sửa khi được báo, và bên thuê được tự sửa rồi trừ tiền thuê nếu chủ nhà không sửa.
5. Được cải tạo đến đâu
Quán nào cũng cần sửa: đập vách, làm quầy, đi lại điện nước, làm bảng hiệu. Ghi rõ bên thuê được cải tạo những gì, có cần chủ nhà đồng ý bằng văn bản không, và khi trả mặt bằng có phải khôi phục hiện trạng không. Câu "trả lại nguyên hiện trạng ban đầu" có thể khiến bạn phải bỏ tiền phá hết những gì đã làm.
6. Cho thuê lại và sang nhượng
Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý. Nếu sau này muốn sang quán, bạn cần chủ nhà đồng ý cho người mới thuê tiếp. Hãy viết sẵn vào hợp đồng: bên thuê được chuyển nhượng hợp đồng cho người tiếp quản cùng ngành nghề, chủ nhà không từ chối nếu không có lý do chính đáng, giá và thời hạn còn lại giữ nguyên. Đọc thêm khi chủ nhà đòi tăng giá lúc sang quán.
Điều khoản sang nhượng không dùng tới trong năm đầu. Nhưng tới ngày cần, nó quyết định bạn lấy lại được bao nhiêu tiền.
7. Chấm dứt trước hạn
Ghi rõ hai chiều. Chủ nhà lấy lại nhà trước hạn thì phải báo trước bao lâu, bồi thường thế nào (trả cọc, bồi thường chi phí cải tạo còn lại, bồi thường thêm một số tháng tiền thuê). Bên thuê muốn dừng sớm thì báo trước bao lâu, mất bao nhiêu cọc. Hợp đồng chỉ phạt một bên là hợp đồng lệch.
8. Giấy tờ phục vụ kinh doanh
Bạn cần chủ nhà hợp tác khi đăng ký hộ kinh doanh, làm hồ sơ an toàn thực phẩm, lắp đồng hồ điện riêng hay nâng công suất điện. Ghi vào hợp đồng chủ nhà cung cấp bản sao giấy tờ nhà và ký các giấy tờ cần thiết cho việc đăng ký kinh doanh. Xem đăng ký hộ kinh doanh.
9. Người ký có đúng là người có quyền
Người ký với bạn phải là chủ sở hữu ghi trên giấy tờ nhà, hoặc người được ủy quyền hợp lệ. Nếu nhà là tài sản chung của vợ chồng hay của nhiều người, nên có chữ ký của các đồng sở hữu. Nếu người cho bạn thuê cũng đang đi thuê, bạn đang thuê lại, và cần văn bản đồng ý của chủ nhà gốc. Nhiều vụ mất mặt bằng xảy ra chỉ vì bỏ qua bước này.
Công chứng có cần không
Hợp đồng thuê nhà để kinh doanh giữa cá nhân với nhau không bắt buộc công chứng trong nhiều trường hợp, nhưng hai bên vẫn có thể công chứng hoặc chứng thực nếu muốn thêm chắc chắn. Với hợp đồng dài hạn, tiền cọc lớn, chi phí công chứng nhỏ so với rủi ro. Nếu không chắc trường hợp của mình, hỏi phòng công chứng hoặc luật sư.
Đọc lại trước khi ký
- Thời hạn đủ để hoàn vốn, có quyền ưu tiên gia hạn
- Tăng giá có con số cụ thể, không ghi "theo thị trường"
- Cọc: bao nhiêu, trả khi nào, trừ trong trường hợp nào
- Chia rõ ai sửa kết cấu, ai sửa thiết bị
- Được cải tạo gì, có phải khôi phục hiện trạng không
- Được chuyển nhượng cho người tiếp quản
- Chấm dứt trước hạn có bồi thường hai chiều
- Chủ nhà hỗ trợ giấy tờ kinh doanh
- Người ký đúng là chủ sở hữu hoặc được ủy quyền
Bài viết mang tính tham khảo. Với hợp đồng giá trị lớn, nên nhờ luật sư đọc trước. Đọc thêm hợp đồng sang nhượng quán và sang quán khi hợp đồng sắp hết.
