Buổi xem quán diễn ra suôn sẻ. Hai bên đã thống nhất giá sang, hẹn tuần sau ký. Rồi chủ nhà gọi cho người sang: "Đổi người thì anh tăng lên 32 triệu nhé, không thì thôi, anh lấy nhà làm việc khác." Giá cũ là 25 triệu.
Chuyện này xảy ra thường hơn người ta nghĩ. Lý do đơn giản: lúc đổi người thuê là lúc chủ nhà có nhiều quyền nhất. Hợp đồng cũ ký với người sang. Người nhận chưa có gì trong tay. Chủ nhà biết cả hai bên đều cần mình đồng ý.
Luật đứng ở đâu
Người sang chỉ đang thuê nhà. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê muốn cho người khác thuê lại thì cần bên cho thuê đồng ý. Muốn chuyển nghĩa vụ trong hợp đồng sang người khác cũng cần bên có quyền đồng ý. Nói gọn: chủ nhà không bắt buộc phải nhận bạn làm người thuê mới theo đúng điều kiện cũ.
Nhưng chủ nhà cũng không được đơn phương sửa hợp đồng đang còn hiệu lực với người sang. Nếu hợp đồng cũ còn hai năm với giá 25 triệu, người sang vẫn có quyền thuê tiếp với giá đó tới hết hạn, trừ khi hợp đồng có điều khoản khác. Điểm này quan trọng khi thương lượng, và nên đọc kỹ hợp đồng gốc để biết.
Chủ nhà thật ra lo gì
Đòi tăng giá không phải lúc nào cũng vì tham. Chủ nhà thường lo ba chuyện: người mới có trả tiền đều không, có làm hư nhà không, có kinh doanh thứ gì gây phiền với hàng xóm không. Người thuê cũ đã chứng minh được ba điều này, người mới thì chưa. Tăng giá là cách chủ nhà tính thêm phần rủi ro.
Nếu bạn giải được nỗi lo đó, khoản tăng thường giảm theo.
Chuẩn bị gì trước buổi gặp
Tự giới thiệu cho đàng hoàng. Bạn định làm gì, đã từng kinh doanh chưa, giữ nguyên mô hình hay đổi. Chủ nhà nghe "tôi giữ quán cafe như cũ, giữ luôn nhân viên" sẽ yên tâm hơn nhiều so với một người lạ chỉ hỏi giá.
Biết giá thuê quanh khu. Hỏi vài mặt bằng gần đó, xem tin cho thuê cùng tuyến đường. Nếu 32 triệu là giá thị trường, việc mặc cả sẽ khó. Nếu cao hơn rõ, bạn có cơ sở để nói.
Tính trước mức mình chịu được. Lấy doanh thu thật của quán, xem tiền thuê mới chiếm bao nhiêu phần. Quá 25% doanh thu thì đông mấy cũng khó lời. Biết con số này trước, bạn sẽ không gật đầu vì ngại.
Những thứ đem ra đổi
Thương lượng với chủ nhà hiếm khi chỉ xoay quanh một con số. Có nhiều thứ đổi được cho nhau.
Thời hạn dài hơn. Chủ nhà thích người thuê lâu, đỡ phải tìm người mới. Đề nghị ký 3 năm thay vì 1 năm, đổi lại giá tăng ít hơn.
Lịch tăng giá rõ ràng. Thay vì tăng 28% ngay, đề nghị giữ giá năm đầu, tăng 5 đến 10% mỗi năm sau. Hai bên đều biết trước.
Cọc nhiều hơn. Đặt cọc thêm một tháng là cách cho chủ nhà thấy bạn nghiêm túc, đôi khi đổi được giá tốt hơn.
Trả trước theo quý. Với vài chủ nhà, trả ba tháng một lần có giá trị hơn vài triệu giảm giá.
Chủ nhà tăng giá để tính thêm phần rủi ro. Giải được nỗi lo của họ thì khoản tăng thường giảm theo.
Ai chịu phần tăng
Khi giá thuê tăng, giá trị của quán với người nhận giảm. Đây là chuyện cần nói thẳng với người sang. Nếu người sang định giá quán dựa trên tiền thuê 25 triệu, mà giờ bạn phải trả 32 triệu, mỗi tháng bạn mất thêm 7 triệu lợi nhuận. Hai bên có thể chia phần này: người sang giảm giá sang một khoản, hoặc người sang đi cùng bạn gặp chủ nhà để thương lượng.
Ghi vào giấy cọc một điều kiện: nếu chủ nhà không đồng ý cho thuê với giá và thời hạn hai bên đã nói, bên nhận được hoàn cọc đủ. Xem cách viết trong bài đặt cọc sang quán.
Khi chủ nhà muốn lấy lại nhà
Nếu chủ nhà nói thẳng là không cho thuê tiếp, đừng cố. Bạn không có quyền gì với căn nhà đó, và một chủ nhà không muốn có bạn sẽ là rắc rối suốt thời gian thuê. Lúc này, phần đáng giá còn lại của quán chỉ là đồ đạc. Nếu vẫn muốn mua, hãy trả theo giá đồ cũ và tự tìm mặt bằng khác. Xem thêm cách định giá thiết bị cũ.
Ghi lại mọi thứ đã nói
Thương lượng với chủ nhà thường diễn ra qua vài cuộc gọi, vài lần ghé nhà, vài tin nhắn. Mỗi lần một ít. Tới lúc ký, mỗi bên nhớ một kiểu. Sau mỗi lần nói chuyện, nhắn lại cho chủ nhà một tin tóm tắt: "Dạ, em ghi lại: giá 28 triệu năm đầu, tăng 7% mỗi năm, ký 3 năm, cọc 3 tháng, đúng không ạ?" Chủ nhà trả lời "ừ" là bạn có một bằng chứng nhỏ, và hợp đồng sau này chỉ việc chép lại.
Nếu người sang đi cùng, nhờ họ xác nhận luôn những gì chủ nhà nói về tiền cọc cũ: trả lại cho người sang, hay chuyển thành cọc của bạn. Khoản này thường vài chục triệu và hay bị quên tới phút chót.
Trước buổi gặp chủ nhà
- Đã đọc hợp đồng thuê gốc, biết hạn còn lại và điều khoản tăng giá
- Đã hỏi giá thuê 3 mặt bằng quanh khu
- Biết mức tiền thuê tối đa mình chịu được trên doanh thu
- Chuẩn bị lời giới thiệu: làm gì, giữ gì, đổi gì
- Có phương án đổi: thời hạn, lịch tăng giá, cọc, trả trước
- Giấy cọc có điều kiện hoàn cọc khi chủ nhà không đồng ý
- Mọi thỏa thuận cuối cùng đều ghi vào hợp đồng thuê mới
Đọc thêm những điều cần kiểm tra ở mặt bằng và hợp đồng sang nhượng.
