Cải tạo mặt bằng cũ khi nhận quán: khoản nào làm ngay, khoản nào để sau

Chị Vy nhận sang một quán cafe cũ, dự tính 60 triệu để "làm mới chút xíu": sơn lại, thay đèn, đổi bàn ghế. Khi thợ đục tường đi lại điện, mới thấy dây điện cũ đã chai, cầu dao không chịu nổi máy pha mới. Đường nước dưới quầy rỉ, sàn sau quầy đã thấm. Tiền sửa lên 110 triệu, khai trương lùi ba tuần.

Chuyện đội chi phí khi cải tạo mặt bằng cũ gần như ai cũng gặp. Cách hạn chế không phải là cắt bớt việc, mà là chia việc đúng nhóm trước khi tiêu đồng nào.

Ba nhóm việc

Nhóm một: an toàn và vận hành. Điện, nước, thoát nước, gas, phòng cháy, chống thấm, mái. Khách không nhìn thấy những thứ này, nhưng hỏng một thứ là quán phải đóng cửa. Nhóm này làm trước, làm kỹ, không tiết kiệm.

Nhóm hai: thứ khách nhìn thấy và chạm vào. Mặt tiền, bảng hiệu, ánh sáng, chỗ ngồi, nhà vệ sinh, quầy. Đây là những thứ ảnh hưởng tới việc khách có quay lại không. Làm vừa đủ để quán sạch, sáng, dễ chịu.

Nhóm ba: làm đẹp thêm. Tường trang trí, đồ decor, đổi phong cách. Nhóm này để sau, khi đã có doanh thu và biết khách của mình là ai. Rất nhiều người đổ tiền vào nhóm ba trước, rồi thiếu tiền cho nhóm một.

Kiểm tra trước khi báo giá

Trước khi nhận sang, hãy đưa một thợ điện nước quen tới xem cùng. Mất vài trăm nghìn tiền công nhưng có thể tránh vài chục triệu bất ngờ. Nhờ thợ xem: tủ điện, cầu dao tổng, dây điện có cũ không, ổ cắm khu quầy có chịu tải máy pha, tủ lạnh, máy lạnh cùng lúc không; đường nước cấp, áp lực nước; đường thoát, có mùi, có chậm không; tường, trần có vết thấm không.

Những gì thợ phát hiện, ghi lại thành danh sách. Đây vừa là cơ sở để thương lượng giá sang, vừa là dự toán cải tạo. Đọc thêm cách thương lượng trong bài thương lượng giá sang.

Dự phòng ít nhất 20 đến 30%

Mặt bằng cũ luôn có thứ chỉ lộ ra khi đục, khi tháo. Đặt sẵn một khoản dự phòng bằng 20 đến 30% tổng dự toán. Nếu không dùng tới, đó là tiền chạy quán tháng đầu. Nếu dùng tới, bạn không phải dừng thi công giữa chừng để đi vay.

Trong ví dụ của chị Vy, nhóm một khoảng 45 triệu, nhóm hai khoảng 40 triệu. Nhân với 1,25 ra khoảng 106 triệu, gần đúng số tiền chị thực tế phải chi. Nếu chị tính như vậy từ đầu, chị đã không bị bất ngờ.

Thứ nên giữ lại của người cũ

Không phải cái gì cũ cũng phải bỏ. Quầy bar còn chắc thì sơn lại, thay mặt đá. Bàn ghế gỗ tốt thì đánh lại véc ni. Bảng hiệu khung sắt còn tốt thì chỉ thay mặt. Mỗi món giữ lại được là bớt một khoản. Chỉ nên thay những thứ hỏng, những thứ không an toàn, và những thứ gắn với hình ảnh cũ mà bạn muốn đổi.

Nhưng cẩn thận với thiết bị điện cũ: máy lạnh, tủ mát, máy pha đã dùng lâu thì kiểm tra kỹ trước khi giữ. Thiết bị cũ hao điện và hay hỏng vào mùa nóng. Đọc thêm cách định giá thiết bị cũ.

Dồn tiền vào tường trang trí trước khi sửa xong dây điện là cách nhanh nhất để thiếu tiền giữa chừng.

Hỏi chủ nhà trước khi đục

Đập vách, đục tường, đổi cửa, khoan trần là những việc nên có chủ nhà đồng ý bằng văn bản. Hỏi luôn phần nào chủ nhà chịu: nếu đường nước chính hay mái bị hỏng, đó thường là phần của chủ nhà. Hợp đồng thuê nên ghi rõ điều này. Xem điều khoản hợp đồng thuê mặt bằng.

Nếu mặt bằng ở chung cư hay khu thương mại, việc thi công phải đăng ký với ban quản lý, có giờ thi công riêng. Tính thời gian chờ duyệt vào lịch.

Làm theo thứ tự và giữ lịch

Thứ tự hợp lý: chống thấm và mái, rồi điện nước âm tường, rồi trần và tường, rồi sàn, rồi lắp quầy và thiết bị, cuối cùng là sơn hoàn thiện, đèn, bảng hiệu. Làm ngược thứ tự là phải đục lại cái đã làm.

Mỗi tuần đóng cửa để sửa là một tuần mất doanh thu và có thể mất khách quen của quán cũ. Nếu có thể, chia việc thành hai đợt: đợt đầu làm nhóm một và phần thiết yếu của nhóm hai, mở cửa lại; đợt sau làm tiếp phần còn lại vào những ngày vắng. Đọc thêm giữ khách khi đổi chủ.

Thuê thợ: khoán gọn hay làm công nhật

Khoán gọn là thợ báo một giá cho cả hạng mục, bạn biết trước tổng tiền nhưng phải ghi rất rõ khoán những gì, vật tư loại nào, ai mua. Làm công nhật thì linh hoạt khi mặt bằng cũ có nhiều thứ chưa lường trước, nhưng dễ kéo dài. Một cách hay dùng là khoán gọn cho phần đã rõ như sơn, trần, quầy, và làm công nhật cho phần điện nước cũ cần dò.

Dù chọn cách nào, nên có báo giá bằng chữ, chia đợt thanh toán theo tiến độ, giữ lại một phần nhỏ sau khi nghiệm thu vài tuần. Xin thợ bảo hành phần điện nước, và chụp ảnh đường dây, đường ống trước khi trát tường để sau này sửa không phải đục mò.

Lập dự toán trước khi chốt giá sang

Đọc thêm chi phí mở quán cafe 50m² để so với tổng vốn của mình.