Một tòa chung cư 800 căn hộ nghe như mỏ vàng cho quán cafe ở khối đế. Mỗi sáng hàng trăm người đi xuống thang máy, đi ngang quầy. Anh Khoa nhận sang một mặt bằng như vậy với giá khá cao, vì người sang đưa ra đúng lý lẽ đó.
Ba tháng sau, anh hiểu thêm vài điều. Cư dân đi ngang nhiều nhưng phần lớn ra xe ngay, buổi trưa tòa nhà vắng. Phí quản lý tính theo mét vuông cao hơn anh nghĩ. Ban quản lý không cho đặt bàn ra sảnh, không cho treo bảng hiệu ngoài khung quy định, và đã nhắc anh hai lần về mùi cafe rang. Không có gì là sai luật, chỉ là anh chưa hỏi trước.
Căn hộ và khối đế là hai chuyện khác nhau
Luật Nhà ở 2023 cấm tự ý sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Nghĩa là mở quán, mở tiệm ngay trong căn hộ ở là không được, dù căn hộ nằm tầng trệt. Thứ được phép kinh doanh là phần diện tích được thiết kế làm thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, thường gọi là khối đế, ki ốt thương mại, hoặc các căn shophouse có giấy tờ cho phép kinh doanh.
Khi xem một mặt bằng trong chung cư, câu đầu tiên là: phần diện tích này là căn hộ hay là diện tích thương mại? Xin xem giấy tờ của căn, hợp đồng mua bán hoặc giấy chứng nhận, và hỏi ban quản lý tòa nhà. Người cho thuê nói "ở đây ai cũng mở" không phải là câu trả lời.
Những ngành bị cấm trong nhà chung cư
Luật Nhà ở 2023 liệt kê một số ngành không được kinh doanh trong phần diện tích dịch vụ của nhà chung cư: kinh doanh vật liệu gây cháy nổ và ngành nghề nguy hiểm đến tính mạng, tài sản; vũ trường, karaoke, quán bar; sửa chữa xe có động cơ; dịch vụ gây ô nhiễm; và nhà hàng không bảo đảm phòng cháy chữa cháy, lối thoát nạn và các điều kiện kinh doanh khác. Luật cũng cấm gây tiếng ồn, độ rung quá mức và xả khí thải, rác thải không đúng quy định.
Nghĩa là quán cafe, tiệm bánh, nhà thuốc, tiệm tóc, cửa hàng tiện lợi thường làm được, nhưng quán nhậu ồn ào, quán nướng nhiều khói hay quán có nhạc lớn sẽ gặp khó, kể cả khi không bị cấm thẳng. Nội quy tòa nhà có thể còn chặt hơn luật, ví dụ cấm nấu nướng có khói, giới hạn giờ mở cửa, cấm loa ngoài.
Shophouse: nhà ở hay mặt bằng?
Shophouse là loại nhà vừa ở vừa kinh doanh, thường nằm trong khu đô thị, tầng trệt mở mặt tiền. Có shophouse nằm trong khối chung cư, có shophouse là nhà liền kề độc lập. Tình trạng pháp lý của chúng không giống nhau, và việc được kinh doanh ngành gì còn tùy quy hoạch, giấy tờ từng căn và quy định của khu đô thị.
Với người thuê hay nhận sang, cách an toàn là đòi chủ nhà cho xem giấy tờ thể hiện căn được dùng để kinh doanh, và hỏi ban quản lý khu đô thị về những ngành hàng được phép. Nếu có nghi ngờ, hỏi UBND phường, xã nơi có căn nhà trước khi ký.
Chi phí không ai nói trước
Phí quản lý. Diện tích thương mại thường đóng phí quản lý theo mét vuông, có khi cao hơn mức của căn hộ. Hỏi mức phí, ai đóng, có tăng định kỳ không.
Điện, nước giá kinh doanh. Điện cho hoạt động kinh doanh tính theo giá kinh doanh, cao hơn giá sinh hoạt. Hỏi hóa đơn điện của người đang thuê để biết con số thật.
Gửi xe của khách. Khách đến quán có phải trả tiền gửi xe hầm không? Bãi xe có cho khách ngoài vào không? Với quán sống nhờ khách ngoài tòa nhà, đây là chuyện sống còn.
Thi công. Cải tạo trong tòa nhà phải đăng ký với ban quản lý, có giờ thi công, có khi phải đặt cọc thi công và tuân theo quy định về phòng cháy. Tính thêm thời gian chờ duyệt vào lịch khai trương.
Khách ngay trên đầu là lợi thế. Nhưng mỗi lợi thế ở chung cư đều đi kèm một dòng trong nội quy.
Khách chung cư mua lúc nào
Dòng người trong chung cư dồn vào sáng sớm và chiều tối, giữa ngày thường vắng vì người đi làm. Cuối tuần thì ngược lại. Quán phục vụ đúng nhịp đó (cafe sáng mang đi, đồ ăn sáng, tạp hóa tối, tiệm bánh chiều) thường hợp hơn quán cần khách ngồi buổi trưa.
Khi nhận sang, hỏi doanh thu theo khung giờ và theo ngày trong tuần, không chỉ trung bình. Ngồi tại quán vào một buổi trưa giữa tuần để thấy giờ vắng thật sự ra sao.
Bảng hiệu và hình ảnh
Tòa nhà thường có quy định về kích thước, vị trí, màu bảng hiệu để giữ mặt đứng đồng bộ. Có nơi không cho dán decal kính, không cho đặt standee ở sảnh. Nếu quán của bạn cần được nhìn thấy từ đường, hỏi kỹ phần này. Một mặt bằng khối đế đẹp mà không được treo bảng ra phía đường thì chỉ bán được cho cư dân.
Trước khi ký
- Diện tích là thương mại, dịch vụ, không phải căn hộ để ở
- Đã xem giấy tờ của chính căn đó
- Ngành hàng không thuộc nhóm bị cấm, không vướng nội quy
- Đã đọc nội quy tòa nhà, hỏi giờ mở cửa, khói, tiếng ồn
- Biết phí quản lý, giá điện nước kinh doanh
- Biết chuyện gửi xe của khách ngoài
- Biết thủ tục thi công, cọc thi công
- Biết quy định bảng hiệu
Luật chỉ đặt khung chung, mỗi tòa nhà còn có nội quy riêng. Hỏi ban quản lý tòa nhà và UBND phường, xã trước khi đặt cọc. Đọc thêm điều khoản hợp đồng thuê mặt bằng và vị trí quán theo tệp khách.
