Quán phở của anh Tâm nằm trên một con đường đông xe, bán rất tốt. Anh mua lại với giá cao, vì doanh thu thật và khách quen đông. Năm sau, phường thông báo con đường nằm trong dự án mở rộng, phần nhà phía trước sẽ bị thu hồi vài mét. Chủ nhà nhận bồi thường phần của chủ nhà. Phần của anh Tâm, gồm tiền sang và tiền cải tạo, không ai bồi thường cho anh cả.
Câu chuyện này không hiếm ở những thành phố đang mở đường, làm cầu, chỉnh trang đô thị. Tin tốt là phần lớn thông tin quy hoạch đều có thể tự kiểm tra trước khi đặt cọc. Bài này chỉ cách làm trong một buổi.
Bốn rủi ro nằm ngoài cái quán
Quy hoạch và giải tỏa. Mặt bằng nằm trong lộ giới mở rộng, trong dự án công trình công cộng, hay trong khu sẽ thu hồi để làm dự án. Quán đang chạy tốt cũng có thể phải dừng.
Tranh chấp nhà đất. Căn nhà đang có tranh chấp thừa kế, ly hôn, nợ ngân hàng hay bị kê biên. Chủ nhà mà mất quyền với căn nhà thì hợp đồng thuê của bạn cũng lung lay.
Công trình sai phép. Phần nhà xây thêm không phép, lấn chiếm, có thể bị buộc tháo dỡ. Nếu quán của bạn nằm đúng trên phần đó, bạn mất chỗ bán.
Phụ thuộc vào vỉa hè. Quán sống nhờ chỗ ngồi trên vỉa hè, khi chính quyền siết lại thì mất một nửa chỗ ngồi.
Kiểm tra quy hoạch ở đâu
Nhiều tỉnh, thành đã có cổng hoặc ứng dụng tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến. Bạn nhập địa chỉ hoặc số thửa, xem mặt bằng có nằm trong lộ giới mở rộng hay khu chức năng nào không. Thông tin trực tuyến là bước đầu, nhưng có thể chưa cập nhật hết.
Bước chắc chắn hơn là hỏi trực tiếp UBND phường, xã nơi có mặt bằng, nơi nắm các dự án đang triển khai trên địa bàn. Từ giữa năm 2025, chính quyền địa phương tổ chức theo hai cấp, không còn cấp quận, huyện, nên nhiều việc trước đây hỏi ở quận nay hỏi ở phường, xã hoặc cơ quan chuyên môn cấp tỉnh. Chủ nhà cũng có thể xin thông tin quy hoạch cho căn nhà của mình.
Đọc thêm báo địa phương với tên đường: các dự án mở đường, làm cầu, nhà ga thường được báo chí đưa tin từ sớm.
Kiểm tra giấy tờ nhà
Xin xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của chủ nhà. Đối chiếu tên chủ, địa chỉ, diện tích. Hỏi thẳng: nhà có đang thế chấp ngân hàng không? Nếu có, việc cho thuê thường không bị cấm, nhưng nên biết để hiểu rủi ro khi chủ nhà gặp khó khăn.
So diện tích trên giấy với thực tế. Nếu thực tế lớn hơn nhiều, phần chênh có thể là phần xây thêm không phép hoặc lấn ra lộ giới. Phần đó là phần dễ bị buộc tháo dỡ nhất.
Quán đẹp nhất trên con đường sắp mở rộng là quán có thời hạn ngắn nhất.
Vỉa hè: đừng tính nó là của mình
Quy định về sử dụng vỉa hè để kinh doanh đang thay đổi. Ví dụ ở TP.HCM, quy định cũ cho sử dụng tạm một phần vỉa hè và thu phí đã bị bãi bỏ từ cuối năm 2025, căn cứ vào khung pháp lý mới về đường bộ có hiệu lực từ đầu năm 2025. Các địa phương khác cũng đang rà soát lại.
Với người nhận quán, điều thực tế nhất là: tính doanh thu của quán chỉ dựa trên diện tích bên trong nhà. Nếu người sang khoe "buổi tối kê được thêm 15 bàn ngoài vỉa hè", hãy coi phần doanh thu đó là không chắc chắn và không trả tiền cho nó. Hỏi UBND phường, xã về quy định hiện hành trên tuyến đường đó.
Đưa vào hợp đồng
Kiểm tra xong, hãy biến kết quả thành điều khoản. Trong hợp đồng thuê: chủ nhà cam kết căn nhà không có tranh chấp, không trong diện giải tỏa theo thông tin chủ nhà biết tại thời điểm ký; nếu nhà bị thu hồi, giải tỏa trong thời hạn thuê, chủ nhà trả lại cọc và bồi thường phần chi phí cải tạo còn lại của bên thuê theo tỷ lệ thời gian còn lại.
Trong hợp đồng sang nhượng: người sang cam kết không biết về thông báo giải tỏa nào. Nếu có thông báo đã được đưa ra trước ngày sang mà người sang giấu, người nhận được hoàn lại một phần tiền sang. Câu này khó đòi trong thực tế, nhưng ít nhất khiến người sang phải trả lời thật khi được hỏi.
Hỏi những ai
Ngoài phường, xã và chủ nhà, hãy hỏi các tiệm hai bên đường. Họ thường là người biết đầu tiên khi có đoàn đo đạc, cắm mốc. Hỏi luôn họ có bị nhắc nhở chuyện vỉa hè, bảng hiệu không. Một buổi chiều đi hỏi năm tiệm có khi cho bạn nhiều thông tin hơn mọi tờ giấy.
Trước khi đặt cọc
- Đã tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến của tỉnh, thành
- Đã hỏi UBND phường, xã về dự án trên tuyến đường
- Đã xem bản chính giấy tờ nhà, tên chủ khớp người ký
- Biết nhà có thế chấp, tranh chấp hay không
- Diện tích thực tế không chênh nhiều so với giấy tờ
- Doanh thu tính trên diện tích trong nhà, không tính vỉa hè
- Hợp đồng có điều khoản giải tỏa, bồi thường
- Đã hỏi các tiệm hai bên đường
Quy định về quy hoạch và vỉa hè thay đổi theo từng địa phương và từng thời điểm. Hỏi trực tiếp UBND phường, xã trước khi quyết định. Đọc thêm giấy tờ cần xem tận mắt và điều khoản hợp đồng thuê.
