Không phải tin sang quán nào cũng do chủ quán đăng. Một phần không nhỏ là môi giới: người đi gom quán cần sang, đăng tin, dẫn khách đi xem, và lấy phí khi chốt được. Có môi giới giúp hai bên rất nhiều. Cũng có người chỉ làm cho thương vụ rối thêm.
Gặp môi giới không có gì xấu. Điều quan trọng là biết họ đang làm cho ai, lấy phí của ai, và mình cần giữ những gì trong tay.
Môi giới đang đứng về phía nào
Câu đầu tiên nên hỏi: anh chị nhận phí từ bên nào? Thường môi giới được người sang trả phí khi quán sang xong, có khi lấy cả hai đầu. Biết điều này giúp bạn hiểu vì sao họ hay nói tốt về quán, và vì sao họ muốn bạn quyết nhanh.
Môi giới lấy phí từ người sang thì quyền lợi của họ gắn với việc quán sang được với giá cao. Không có nghĩa là họ nói dối, nhưng bạn phải tự kiểm tra mọi con số, giống như khi làm việc trực tiếp với người sang.
Phí bao nhiêu là thường
Không có mức phí chung cho sang quán. Tùy khu, tùy giá trị thương vụ, phí có thể là một khoản cố định hoặc một phần trăm giá sang, có khi tính theo một tháng tiền thuê. Điều quan trọng không phải con số, mà là phí được trả khi nào.
Nguyên tắc an toàn: phí chỉ trả khi thương vụ đã xong, tức là đã ký hợp đồng sang nhượng và hợp đồng thuê mới. Môi giới đòi "phí xem quán", "phí giữ chỗ", "phí hồ sơ" trước khi bạn thấy quán là dấu hiệu nên dừng. Sang Quán và hầu hết các trang đăng tin cũng không thu phí của người đi xem quán.
Phí môi giới trả khi thương vụ xong. Ai đòi tiền trước khi bạn thấy quán thì nên dừng.
Môi giới theo luật
Với môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ đầu năm 2025 yêu cầu cá nhân hành nghề phải có chứng chỉ và hoạt động trong một doanh nghiệp môi giới, không được hành nghề tự do. Sang quán là thương vụ lẫn lộn: một phần là đồ đạc, một phần là quyền thuê mặt bằng. Phần lớn người làm môi giới sang quán hiện là cá nhân.
Bạn không cần soi chứng chỉ của mọi người dẫn đi xem quán. Nhưng với thương vụ lớn, nhất là khi có cả mặt bằng thuê dài hạn, làm việc với môi giới thuộc một công ty, có hợp đồng dịch vụ rõ ràng, sẽ có chỗ để đòi khi có chuyện.
Giấy tờ nên có
Không cần phức tạp. Một tờ thỏa thuận ngắn là đủ, ghi: tên và số điện thoại môi giới, quán nào, phí bao nhiêu, ai trả, trả khi nào, trường hợp nào không phải trả. Hai bên ký. Thiếu tờ này, sau khi chốt, môi giới có thể đòi phí cao hơn lúc đầu nói, hoặc đòi cả hai bên.
Năm dấu hiệu nên dừng lại
Không cho gặp chủ quán. Môi giới nói chủ bận, chủ ở xa, cứ làm việc với em. Chủ quán là người ký hợp đồng và nhận tiền. Không gặp được thì không nên cọc.
Không cho gặp chủ nhà. Giống như trên, chỉ quan trọng hơn. Xem lý do trong bài chủ nhà tăng giá khi sang quán.
Đòi chuyển cọc vào tài khoản môi giới. Tiền cọc phải chuyển cho người sang, người có tên trong giấy cọc. Chuyển cho người trung gian thì khi có chuyện, bạn đòi ai?
Hối thúc vì có người khác đang cọc. Có khi đúng, nhưng thường đây là cách ép quyết nhanh. Nếu thật sự có người khác, bạn mất một quán. Nếu không, bạn tránh được một quyết định vội.
Số liệu chỉ có lời nói. Doanh thu 200 triệu mỗi tháng nhưng không có sao kê, không có báo cáo máy bán hàng. Môi giới thường chỉ nhắc lại lời người sang. Xem cách kiểm tra trong bài đi xem quán.
Khi nào môi giới thật sự có ích
Môi giới quen một khu thường biết những thứ bạn khó tự tìm: quán nào đang muốn sang mà chưa đăng, chủ nhà nào dễ nói chuyện, giá sang quanh đó thường bao nhiêu. Họ cũng giúp người sang và người nhận ngồi lại với nhau khi thương lượng bị kẹt. Với người mới, trả phí cho người làm được những việc này là đáng.
Khi một môi giới làm cho cả hai bên
Có trường hợp môi giới vừa nhận phí của người sang, vừa nhận phí của người nhận. Không phải lúc nào cũng sai, nhưng bạn nên biết. Khi đó, mọi lời khuyên về giá của họ đều có hai mặt. Cách đơn giản là tự làm phần định giá, dựa vào danh mục tài sản, tiền thuê và số liệu thật, rồi dùng con số đó để nói chuyện, thay vì hỏi môi giới "giá này hợp lý không". Xem cách tính trong bài định giá quán khi sang.
Một điểm nữa: hỏi môi giới đã dẫn bao nhiêu người đi xem quán này. Nếu quán đã được xem nhiều lần mà chưa ai nhận, hỏi tiếp vì sao. Câu trả lời thường cho bạn biết điều quan trọng nhất về quán.
Trước khi làm việc với môi giới
- Hỏi rõ nhận phí của bên nào, bao nhiêu
- Có thỏa thuận phí bằng văn bản, ghi trả khi nào
- Không trả bất kỳ khoản nào trước khi thấy quán
- Đã gặp trực tiếp chủ quán và chủ nhà
- Tiền cọc chuyển cho người sang, không qua môi giới
- Tự kiểm tra doanh thu, không dựa vào lời kể
- Thương vụ lớn: ưu tiên môi giới thuộc công ty, có hợp đồng
Đọc thêm những kiểu lừa khi sang quán và hướng dẫn an toàn giao dịch.
